En el caso de las propiedades con deudas fiscales y de alcantarillado pendientes, la Ciudad de Filadelfia tiene derecho a solicitar a un "embargador" designado por el tribunal que cobre el alquiler, administre la propiedad y pague sus gastos (incluidos los impuestos actuales y morosos, y los gastos de alcantarillado) hasta que se pague lo adeudado a la Ciudad.
Este acuerdo se conoce como Programa de Embargo de la Ciudad.
Propiedades en riesgo de ingresar en embargo
Si tiene impuestos sobre la propiedad pendientes o cargos de alcantarillado en mora, la Ciudad le notificará por correo que solicitará al Tribunal el nombramiento de un embargador.Si no toma los recaudos necesarios para hacerse cargo de sus deudas antes de la fecha indicada en la carta, la Ciudad presentará una petición ante el Tribunal de Primera Instancia para que se nombre a un embargador.
No pagar la deuda con la Ciudad y derovar en el embargo también puede llevar a una cesación de pagos de la hipoteca.
Prevenir embargos
Puede prevenir el embargo antes de que el Tribunal designe a un embargador pagando sus facturas atrasadas o celebrando y manteniéndose al día un acuerdo de pago aprobado por la Ciudad.
Efectuar un pago
Para realizar el pago, utilice el cupón de pago que se le ha enviado por correo. Visite el portal de pago del Impuesto sobre la Propiedad de la Ciudad o el sitio web de pago de la factura de agua para pagar mediante cheque electrónico, tarjeta de crédito o débito. Llame al (877) 309-3710 para pagar el Impuesto sobre la Propiedad por teléfono. Puede pagar en persona en el vestíbulo del Edificio de Servicios Municipales, en John F. 1401.Kennedy Blvd., De lunes a viernes, de 8:30 a 5:00 horas.
Si no puede pagar el importe total
Póngase en contacto con nosotros llamando al 215-686-0520 si necesita ayuda para realizar los pagos a tiempo. Nuestros representantes de atención al cliente revisarán su expediente para determinar si es elegible para un plan de pagos a plazos.
Propiedad de un inmueble embargado
Si no resuelve su deuda con la Ciudad y se nombra a un embargador, este estará autorizado por el Tribunal para ordenarle que entregue las llaves, los contratos de arrendamiento y otra información sobre la propiedad. Si no lo cumple, el embargador se hará cargo de la administración del edificio y comenzará a cobrar las rentas y a pagar los gastos.
Durante el embargo, la propiedad de los bienes sigue siendo la misma que antes de que el Tribunal designe al embargador. Sin embargo, todas las decisiones sobre la venta, el arrendamiento o el financiamiento de la propiedad serán tomadas por el embargador, en consulta con la Ciudad y el Tribunal.
No tiene derecho a cobrar los ingresos de la propiedad, ni a vender, arrendar ni refinanciar la propiedad mientras esté embargada. El embargo solo finaliza cuando se pagan todas las deudas con la Ciudad y los honorarios del embargador.
Responsabilidades y poderes del embargador
Una vez designado, el tribunal autoriza al embargador a indicarle que le entregue las llaves, los contratos de arrendamiento y otra información sobre la propiedad.El embargador administrará la propiedad hasta que se paguen los impuestos atrasados, las tarifas de agua y alcantarillado, y todos los gastos de administración.
Tras hacerse cargo de la administración del edificio, el embargador se pondrá en contacto con los inquilinos y los empleados del edificio para informarles que ahora será responsable de lo siguiente:
- Cobro del alquiler de los inquilinos
- Realización de las reparaciones necesarias
- Pago de los gastos del edificio, incluidos los impuestos actuales y atrasados, y los gastos de agua y alcantarillado
Los embargadores son administradores experimentados de propiedades con problemas.Tienen el poder de realizar mejoras, celebrar contratos de arrendamiento e incluso vender la propiedad si eso es lo necesario para lograr el pago de la deuda.
Deudas de los inquilinos y arrendamientos
Si en un inmueble embargado hay inquilinos que deben rentas atrasadas, el embargador les indicará que paguen. Si no lo hacen, el embargador retirará a los inquilinos e instalará otros nuevos.
Una vez que el embargo finaliza, el propietario debe cumplir con los términos del contrato de arrendamiento que el embargador estableció. Sin embargo, el embargador solo puede celebrar contratos de arrendamiento de hasta un año.
Honorarios del embargador
El embargador, que tiene un contrato con la Ciudad, recibe honorarios de administración a partir de las rentas recaudadas del edificio. Estos honorarios, junto con todas las deudas en mora, deben pagarse antes de que la administración de la propiedad pueda devolverse al propietario.
La Ciudad tiene la autoridad legal para que sus impuestos sobre la propiedad se paguen antes que cualquier otro gasto, excepto los honorarios del embargador. El embargador también pagará los gastos relacionados con el funcionamiento del edificio, siempre que se disponga de fondos procedentes de las rentas recaudadas.
Arrendatarios de un inmueble embargado
Los inquilinos (residenciales y comerciales) de las propiedades con un embargador designado por el Tribunal deben pagar la renta al embargador y le remitirán todas las cuestiones de administración del edificio. Los poderes del embargador se encuentran indicados en el contrato de la Ciudad con el embargador, que usted puede solicitar a este. La falta de pago de la renta al embargador puede dar lugar al desalojo.
El embargador es:
Gary F.Seitz, Abogado
Gellert Scali Busenkell & Brown, LLC
8 Penn Center, Suite 1901
1628 John F. Kennedy Blvd.
Filadelfia, PA 19103
Para verificar si la propiedad se encuentra embargada, busque en el expediente civil o llame al 215-686-0520.